Юрист по недвижимости и земельным спорам

Суд отказывает в иске, если выбран неверный способ защиты, даже когда права действительно нарушены. Собственник, у которого отняли владение, истребует имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Если владение у него, но ему мешают пользоваться — заявляет негаторный иск об устранении препятствий (ст. 304 ГК РФ). Если право оспаривается или не оформлено — иск о признании права (ст. 12 ГК РФ).

От добросовестного приобретателя, купившего недвижимость, её можно истребовать, только если она выбыла из владения собственника помимо его воли — например, была похищена по поддельным документам (ст. 302 ГК РФ). Поэтому в таких спорах ключевое — доказать, как именно имущество ушло от собственника.

Тот, кто добросовестно, открыто и непрерывно владеет чужим или бесхозным недвижимым имуществом как своим пятнадцать лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 ГК РФ). Типичные случаи — дом или участок, купленные по расписке без регистрации, наследственное имущество, которое не оформили вовремя.

Право на самовольную постройку суд признаёт, если участок принадлежит застройщику на праве, допускающем строительство, постройка соответствует правилам застройки и не создаёт угрозы жизни и здоровью (ст. 222 ГК РФ). Соответствие обычно подтверждается строительно-технической экспертизой.

Для жилых и садовых домов на участках для садоводства и ИЖС действует упрощённый порядок: до 1 марта 2031 года их регистрируют по техническому плану без разрешения на строительство (ч. 12 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ). Часто это быстрее и дешевле суда.

Если сведения о границах в ЕГРН не совпадают с фактическими, причиной может быть реестровая ошибка в прежних межевых документах. Она исправляется по решению Росреестра на основании документов кадастрового инженера или по решению суда (ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ). Споры о границах между соседями разрешаются в суде (ст. 64 ЗК РФ), и главным доказательством становится землеустроительная экспертиза.

Росреестр сначала приостанавливает регистрацию (ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ) и только если причины не устранены — отказывает (ст. 27). В период приостановления проще и быстрее донести недостающие документы. Решения о приостановлении кадастрового учёта можно обжаловать во внесудебном порядке в апелляционную комиссию (ст. 26.1 того же закона).

Отказ в регистрации обжалуется в суде в течение трёх месяцев с момента, когда о нём стало известно: гражданами — по правилам КАС РФ (ст. 219), организациями и ИП — в арбитражном суде (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

За просрочку передачи квартиры застройщик платит участнику-гражданину неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день от цены договора (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ). В отдельные периоды Правительство вводит мораторий на начисление неустоек, поэтому расчёт нужно проверять по датам. Недостатки квартиры фиксируются при приёмке, а их устранение или стоимость подтверждается экспертизой.