Критика статьи Рамиля Таймасова
о коттеджных поселках, условиях оплаты услуг, работ по содержанию общепоселковой инфраструктуры (от 09.05.21)
Не ставя в целом под сомнение компетентность автора, выражая огромное уважение его вниманию существующей проблеме незаконных поборов с собственников участков и коттеджей, я желаю подвергнуть критике выводы и рассуждения автора.
Во-первых, полагаю, что никакого пробела в этом вопросе нет. Данные отношения урегулированы гражданским, земельным, градостроительным и жилищным законодательством в целом надлежаще и в достаточном для правильного правоприменения объеме.
Неправильное правоприменение при разрешении конкретных судебных дел не тождественно пробелу в нормативном регулировании.
Если речь у автора идет о землях с категорией земли поселений (населённых пунктов) с разрешенным использованием «ИЖС», то в отношении проездов и проходов к дому есть законодательство об улично-дорожной сети муниципальных образований, о благоустройстве территории муниципальных образований, планировке и межевании территорий и тп.
При надлежащем исполнении исполнительными и представительными органами местного самоуправления обязанностей в указанной сфере, таких описанных автором проблем возникнуть не должно.
При неправомерной пассивности органов местного самоуправления - есть законодательство о публичных и частных сервитутах для целей реализации права собственников коттеджей на использование указанных дорог, проездов, проходов и т.д.
Таким образом, никакой общей собственности на дороги, проезды и проходы тут возникать не должно. Тем более в силу закона, как предлагает автор. Зачем нам это?
В отношении инженерной, технической и иной обеспечивающей «инфраструктуры», без которой якобы эксплуатация коттеджей технически невозможна или существенно затруднена, есть законодательство об энергоснабжении, организациях сетевого хозяйства, их деятельности, об обязанностях органов местного самоуправления по созданию и содержанию инженерной инфраструктуры, необходимой для жилого фонда населенного пункта.
Если все-таки некоторые собственники или организации под видом управляющих или с лицензией опережающее (до создания ее муниципальным образованием) создают такую инфраструктуру, то указанные объекты, конечно, могут поступить в общую собственность, но только в силу ст. 244 ГК РФ по первоначальным или производным способам возникновения права собственности.
Общая собственность в силу закона здесь не возникает и возникать не должна.
Поставка энергоресурсов собственникам коттеджей (в том числе водоотведение) посредством этой инженерной инфраструктуры, как правило, охватывается регламентацией законодательством об энергоснабжении, а не законодательством о выполнении работ (бытовой подряд), и не законодательством о возмездном оказании услуг.
Иными словами, если те, кто создал или приобрел объекты инфраструктуры, он или они могут вступать в обязательственные отношения по энергоснабжению с собственниками коттеджей на основании договора в установленном порядке.
При этом почему-то никто не замечает существующей в ЖК РФ нормы части 9 ст. 155, согласно которой собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Согласно ч. 3 ст. 154 ЖК РФ, собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Таким образом, вопреки позиции автора, пробел в регулировании отношений, связанных с содержанием и ремонтом индивидуальных жилых домов (ст. 16 ЖК РФ), отсутствует.
Как регламентировано указанными нормами права, собственники самостоятельно решают вопросы по содержанию и ремонту своих жилых домов, заключая сами соответствующие договоры, если считают это необходимым, без привлечения каких-либо управляющей организации или товарищества собственников недвижимости.
Поэтому часто встречающееся применение судами ч. 6 ст. 155 ЖК РФ к отношениям сторон является неверным, по данному вопросам подлежит применению ч. 9 ст. 155 ЖК РФ, которая является специальной нормой по отношению к индивидуальным жилым домам.
Таким образом, выводы авторы основаны на изначально принятой неверной посылке о наличии пробела в нормативном регулировании в указанной сфере имущественных отношений.
